Scheidung und Immobilien

Eine Scheidung kann sehr turbulent werden, insbesondere wenn es um gemeinsame Immobilien geht.

In der Schweiz regelt das Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) die Behandlung gemeinsamer Vermögenswerte im Falle einer Scheidung, einschliesslich gemeinsamer Hypotheken. Es gibt in der Schweiz die drei Güterstände Errungenschaftsbeteiligung und die vertraglich geregelte Gütertrennung sowie Gütergemeinschaft. Dies betrifft auch die Vereinbarung über die zukünftige Verwendung der gemeinsamen Immobilie. Im Folgenden werden drei verschiedene und nicht abschliessende Szenarien aufgezeigt, wie mit der gemeinsamen Liegenschaft umgegangen werden kann. Für die effektive Variantenentscheidung gilt es die individuelle Situation zu betrachten.

Variante 1: Verkauf an einen Dritten

Das Ehepaar entscheidet aus finanziellen oder persönlichen Überlegungen, die Liegenschaft zu verkaufen. Der erzielte Verkaufserlös wird hälftig aufgeteilt und beide Ehepartner teilen die zu zahlende Grundstückgewinnsteuer.

Beim Verkauf der Immobilie wird die Hypothek mit dem Verkaufserlös komplett zurückgezahlt. Die Ehepartner können anschliessend den verbleibenden Erlös gemäss den Scheidungsvereinbarungen aufteilen.

Variante 2: Ein Ehepartner übernimmt das Objekt

Ein Ehepartner übernimmt das gemeinsame Objekt und zahlt den anderen Ehepartner aus. Diese Transaktion löst keine Grundstückgewinnsteuern aus und wird als steueraufschiebende Veräusserung betrachtet. Hier gilt es gemeinsam den Liegenschaftswert zu fixieren. Tipp: Mittelwert von zwei unabhängigen Schätzungen.

Die Hypothek wird in diesem Fall alleine übernommen oder eine Neufinanzierung durchführt, um den anderen Ehepartner auszuzahlen. Beim alleinigen Erwerb ist der Tragbarkeit eine hohe Beachtung zu schenken.

Variante 3: Unentgeltliche Überlassung des Wohneigentums

In einigen Fällen erfolgt eine unentgeltliche Überlassung des Wohneigentums, bei der dem im Haus wohnenden Ehepartner das Recht eingeräumt wird, die Liegenschaft für eine befristete oder unbefristete Zeit ohne Miete zu bewohnen. Die Nutzung und die rechtlichen Aspekte werden im Scheidungsurteil festgelegt. Dieser Fall ist eine seltene Form und kommt primär in Fällen mit Kindern vor.

Steuerliche Aspekte bei der Variante 3

Der Liegenschaftssteuerwert wird dabei in der Vermögenssteuer nach den Eigentumsanteilen besteuert. Das bedeutet, dass die geschiedenen Ehepartner den Steuerwert jeweils zur Hälfte in ihren Steuererklärungen deklarieren müssen. Gleichzeitig können sie die Hypothekarschuld entsprechend hälftig abziehen.

Die Einkommensteuer kann komplexer sein, da sie die Besteuerung des Eigenmietwerts, den Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten, den Abzug der Alimente und den Schuldzinsabzug umfasst. Für die Besteuerung des Eigenmietwerts ist entscheidend, dass der Eigentümer die Liegenschaft selbst nutzt. Wenn eine Liegenschaft einem Miteigentümer kostenlos zur Verfügung gestellt wird, muss der Eigentümer den Eigenmietwert als Einkommen versteuern.

Schuldzinsen und Unterhaltsbeiträge bei der Variante 3

Der geschiedene Ehepartner, der die Liegenschaft nicht mehr nutzt, erzielt keinen Erlös aus der Liegenschaft, weder durch Eigennutzung noch Vermietung. Der Anteil des belasteten Eigenmietwerts wird den Alimenten in Rentenform gleichgesetzt.

Die gewöhnlichen Liegenschaftsunterhaltskosten werden in der Regel von den Eigentümern getragen und können im Rahmen ihres Eigentumsanteils abgezogen werden. In Einzelfällen kann jedoch ein Abzug beim Eigentümer erfolgen, der die Kosten nachweislich trägt.

Die Beurteilung der abzugsfähigen Schuldzinsen erfolgt ähnlich wie der Hypothekarschuldabzug im Vermögen. Wenn Schuldzinsen bezahlt werden, werden sie dem geschiedenen oder getrennt lebenden Ehepartner in Form von Unterhaltsbeiträgen gleichgesetzt.

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