Wissen rund um den Immobilienkauf

Suchabo

In der Schweiz gibt es unzählige Immobilienplattformen, welche es zu konsultieren gilt. Hier empfehlen wir ein gratis Suchabo bei Comparis, welche alle bekannten Portale zusammenfasst. Weiter ist es ratsam, dass bei regionalen sowie renomierten Unternehmen ein Suchabo angelegt wird, um Off-Market-Angebote zu erhalten. Für Neubauten ist die Prüfung von Baueingaben zu empfehlen, um frühzeitig auf eine Interessentenliste zu gelangen.

Finanzielle Rahmenbedingungen klären

Um bei einem entsprechenden Angebot schnell handeln zu können, ist die Hausbank frühzeitig miteinzubeziehen, um die finanzielle Ausgangslage hinsichtlich Tragbarkeit zu besprechen. Die Tragbarkeit wird aufgrund des jährlichen Einkommens die maximale Hypothekarbelastung vorgibt. Wenn geplant ist, das Eigenheim zu zweit zu kaufen, so werden die beiden Einkommen kumuliert. Bei einem gemeinsamen jährlichen Bruttoeinkommen von beispielsweise CHF 150’000, ergibt dies eine maximale Belehnungsgrenze von 750’000 (Faktor-5-Regel). Allfällige variable Lohnbestandteile werden je nach Bank im Mehrjahresschnitt zu 80% angerechnet. Für den Kauf sind unabhängig der persönlichen Belehnungsgrenzen immer mindestens 20% Eigenmittel notwendig.

Angenommen das Wunschobjekt wurde gefunden und dieses hat einen Listenpreis von CHF 1.1 Mio. Wenn die Bank auf Basis einer hedonischen Schätzung diesen Preis bestätigt, müsste theoretisch 20% Eigenmittel, sprich CHF 220’000 zur Verfügung gestellt und eine Hypothek von CHF 880’000 aufgenommen werden. Aufgrund der vorhandenen Belehnungsgrenze stellt die Bank jedoch nur CHF 750’000 zur Verfügung. Demzufolge beträgt der Eigenmittelanteil CHF 350’000 und somit rund 32% von der Kaufsumme.

Kaufnebenkosten

Nebst den Eigenmitteln kommen noch Kaufnebenkosten dazu, welche bei der Eigenmittelplanung mitzuberücksichtigen sind. Der Kanton Luzern kennt beispielsweise die Handänderungssteuer von 1.5% vom Kaufpreis, welche vom Käufer zu bezahlen ist. Die Notar- und Grundbuchkosten von rund 0.5% vom Kaufpreis werden in der Regel hälftig geteilt. Somit hast sind Kaufnebenkosten von 1.75% vom Kaufpreis vorhanden. Bei einem Kaufpreis von CHF 1.1 Mio. ist entsprechend mit CHF 19’250 zu rechnen. Wenn noch kein Schuldbrief als Sicherheit für deine Bank vorhanden ist, so gilt es diesen vom Notar zu errichten. Es empfiehlt sich, die Sicherheit immer etwas grösser zu wählen, wie die tatsächliche Schuld ist. Damit ist für zukünftige Investitionen bereits vorgesorgt. Ein Schuldbrief von CHF 800’000 kostet rund CHF 1’500.

Somit sind nebst den Eigenmittel von CHF 350’000 zusätzlich rund CHF 21’000 für die Kaufnebenkosten bereitzustellen. Dieses Kapital kann Cash platziert werden. Alternativ können auch Vorsorgegelder (Säule 2, Säule 3a) beigezogen werden. Dies ist jedoch gut zu planen, um spätere Rentenlücken wieder zu schliessen. Alternativ stehen Schenkungen, Erbvorbezüge oder Bürgschaften im Raum. Thomas Bolliger von der Agentur für Immobilien steht für Fragen gerne zur Seite.

Traumobjekt gefunden - wie weiter?

Sobald das Traumobjekt entdeckt wurde, ist Schnelligkeit von Wichtigkeit. Denn die Nachfrage ist trotz der hohen Immobilienpreise stark. Einige persönliche Zeilen sowie ein Steckbrief für die Besichtigung hinterlässt beim Verkäufer oder dem Makler einen ersten positiven Eindruck. Hier gilt es auch den Grundbuchauszug, die Nebenkosten, Stockwerkeigentümerbeiträge oder die Höhe vom Erneuerungsfonds bei Wohnungen zu prüfen. Auch das Alter von Geräten ist hinsichtlich Investitionen zu berücksichtigen. Wenn das Objekt noch immer zusagt, dann ist die Kaufzusage zusammen mit einer Finanzierungsbestätigung zu übermitteln. Somit kannst bereits bestätigt werden, dass für die erfolgreiche Kaufabwicklung die finanziellen Möglichkeiten vorhanden sind.

Es ist nicht unüblich, dass bei mehreren Kaufzusagen ein höheres Kaufpreisangebot den Zuschlag erhält oder sogleich eine Überleitung in ein Bieterverfahren stattfindet. Überlegen zum Mietziehen sowie dem maximalen Preis sind wichtig.

Schritte nach der Kaufzusage

Sobald seitens Verkäufer oder Makler die Zusage erfolgt, wird der Reservationsvertrag ausgearbeitet und die Reservationszahlung wird fällig. Diese beträgt selten mehr als CHF 50’000 und ist umgehend nach Unterzeichnung fällig. Sobald die Zahlung beim Verkäufer oder Makler eingegangen ist, wird der Kaufvertrag beim Notar in Auftrag gegeben. Für die bevorstehende Beurkundung musst ein Unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank vorlegt werden. Nebst der Hausbank sind auch andere Finanzinstitute zu kontaktieren, damit das für die Situation beste Finanzierungsangebot vorhanden ist. Auch hier steht die Agentur für Immobilien mit einem breiten Banken-Netzwerk zur Seite.

Nach der Unterzeichnung vom Kaufvertrag wird dieser vom Notar dem Grundbuchamt zwecks Eintragung übermittelt und die finanzierende Bank löst die Zahlung an den Verkäufer aus.

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